Estos días, un cliente me ha preguntado como valorabamos las viviendas que tenemos en el mercado. Me quede pensando, y le pregunte a que se debía tal pregunta, me contestó muy cortesmente, que a veces tenía la sensación que era una valoración muy arbitraria y según el cliente.
Nada más lejos de la realidad, en nuestro caso en particular, utilizamos una aplicación web, de pago por supuesto, para la valoración de los inmuebles que comercializamos. Dicha aplicación, en su algoritmo, algo fuera de mi conocimiento, tiene en cuenta todos los datos públicos, big data, como pueden ser colegio de notarios, registradores, estadisticas oficiales del Ministerio de Fomento, portales de venta inmobiliarios, etc, cualquier base de datos pública es utilizada para la valoración de los inmuebles. A su vez, dichas aplicaciones tienes unos valores o parametros, que nosotros los profesionales inmobiliarios debemos de cubrir, como pueden ser, estado de la vivienda, tipo de suelos, ventanas, zona, garaje, trastero, etc, asi como lo más fundamental nuestro conocimiento del mercado, con todos estos parametros, datos y demás, se valora el inmueble con una gran exactitud y sobre todo las valoraciones son cambiantes en el tiempo y en las circustancias, me explico, la valoración del mes de Junio, no tiene por quer ser igual a la del mes de Octubre, de ahi la gran utilidad en manos de los profesionales de las aplicaciones de valoración de inmuebles.
Javier Estévez
Aunque no se pregone es un secreto a voces, la progresiva estabilidad de ventas en el mercado inmobiliario ha traído consigo un aumento de tiempo en el plazo de venta de una vivienda. De momento no es para alarmarse, pero los datos están ahí: de los 7,91 meses de plazo medio hace nueves meses, hemos subido ya a los 8,2 meses. Y los vendedores, sobre todo los particulares, lo empiezan a notar, ya no resulta tan fácil vender la vivienda y tal vez haya que invertir algo en el empeño.
Ese plazo medio de venta de una vivienda en España, la liquidez, que pone en relación la oferta de viviendas en el mercado con el ritmo de compraventas, es muy desigual en toda España. La ciudad de Madrid tiene el plazo más reducido, con 3,6 meses, seguida entre las grandes capitales por Zaragoza (3,8 meses), Sevilla (5,1 meses), Barcelona (6,5 meses) y Valencia (7,6 meses).
Las provincias con mayor liquidez son, con menos de seis meses de plazo medio, Madrid, Navarra, Las Palmas, Zaragoza, Guipúzcoa y Sevilla. Por el contrario, Girona, Salamanca, Cantabria y Ourense muestran plazos de trece meses o superiores.
Tiempos medios de venta por CCAA
| C. Madrid | 3,9 meses | Murcia | 8,8 meses | ||||
| Navarra | 4,8 meses | Castilla-La Mancha | 10,0 meses | ||||
| Canarias | 6,2 meses | C. Valenciana | 10,4 meses | ||||
| Aragón | 6,4 meses | Castilla y León | 10,4 meses | ||||
| País Vasco | 6,7 meses | Baleares | 11,0 meses | ||||
| Extremadura | 7,1 meses | Galicia | 11,3 meses | ||||
| Andalucía | 7,8 meses | Asturias | 11,5 meses | ||||
| La Rioja | 8,6 meses | Cantabria | 15,7 meses | ||||
| Cataluña | 8,7 meses | ||||||
Este incremento en los precios de venta, producto de la estabilidad del mercado inmobiliario, traerá aparejada, más pronto o más tarde, una estabilidad en los precios de venta e incluso ajustes en determinadas zonas. Barcelona ha comenzado ya con 1,7% de ajuste en el último trimestre.
¿Qué es una nota simple?
Seguramente te lo hayas preguntado más de una vez, puede que incluso las conozcas mejor que nadie, no obstante, trataremos de arrojar toda la luz que podamos sobre este concepto y ayudarte en su adquisición.
Antes de comprar una vivienda, forma parte de la cautela y el sentido común, informarse debidamente de la situación en que se encuentra la casa que deseamos comprar. ¿Tiene cargas (hipotecas, gravámenes, embargos, servidumbres, alquileres, usufructos)?, ¿Quiénes son sus propietarios? y ¿en qué porcentaje de participación?, ¿cuál es la referencia catastral de la finca?
¿Qué información nos aporta la nota simple?
Todas estas dudas, y alguna más, quedan satisfechas con un documento sucinto, breve y conciso que describe cada detalle relevante de la propiedad, esto es:
- De qué tipo de inmueble se trata (si es un solar, una casa, un terreno, un elemento común de una comunidad de propietarios, etc.)
- Descripción física de la finca: metros, superficie construida, situación, linderos, dirección y localidad. En las comunidades de propietarios, además, el coeficiente de participación, un dato básico para ejercer el derecho al voto en la comunidad y para determinar la cuota en los gastos.
- Los posibles usos puede tener el inmueble, incluyendo la clasificación urbanística dentro del plan general de ordenación urbana del municipio.
- El titular o titulares del inmueble, que para casos de compraventa, ha de coincidir con la persona que está realizando la operación, incluyendo su número de identificación fiscal (DNI si es particular o CIF si fuera una sociedad), régimen económico (gananciales, privativo) o forma de adquisición (herencia, compraventa, etc.)
- Posibles afecciones urbanísticas en función del Plan General de Ordenación Urbana del municipio. Una situación que podría acarrearnos gastos por las labores de urbanización de una zona afecta al inmueble.
- El notario que emitió la escritura de propiedad
- La fecha de la escritura
Por tanto, se trata de información útil y valiosa de la realidad jurídica tras la vivienda soñada que, sin duda, evitará muchísimos malentendidos a posteriori, algunos delicados, sobre todo cuando nos hemos encariñado del inmueble o hemos dado ya la señal dineraria en concepto de arras. Dos momentos con difícil retroceso…
¿Cómo pedir una nota simple registral?
Se suele pedir nota simple en el Registro de la Propiedad de la localidad a la que pertenezca el inmueble. También existe la posibilidad de solicitar la nota simple online a través de Internet y así evitarnos colas u otras molestias, en Euroval hemos desarrollado una herramienta totalmente online para que puedas solicitarla y pagarla con unos sencillos pasos, sin desplazamientos ni llamadas de teléfono, y con todas las garantías.
Para ello es necesario conocer, al menos, uno de estos datos:
- Los datos registrales haciendo referencia al Registro de la Propiedad y número de la finca.
- El Identificador único de Finca Registral (IDUFIR).
- El titular, a través del nombre y apellidos o NIF.
- La localización concreta del inmueble, a través de su dirección completa o las coordenadas de su ubicación.
¿Quién puede solicitar una nota simple?
La nota simple puede pedirla cualquier persona o entidad que tenga algún interés en conocer la situación de una finca o inmueble.
Fuente:
www.euroval.com
El Registro de la Propiedad es una institución del Estado, un servicio público dependiente del Ministerio de Justicia que da respuesta a la necesidad de seguridad en el ámbito del mercado inmobiliario. Además está organizado en oficinas públicas en los pueblos y las ciudades.
¿Por qué lo necesitamos para la seguridad?. Porque, al contrario que hace muchos años, cuando todo el mundo se conocía en cada comarca y por lo tanto todos sabíamos quien era el propietario de cada finca, en la actualidad contratamos, compramos y vendemos con personas a las que no conocemos y por lo tanto nos falta información sobre la casa, la finca o el suelo que nos interesa y también sobre su situación jurídica. ¿Es propietario de verdad quien me vende? ¿Tiene hipoteca la vivienda? ¿Está en un proceso judicial por un embargo? Todo ello determinará nuestra decisión y también el valor real de lo que compramos. El Registro garantiza así de forma eficiente y económica el equilibrio informativo entre el dueño o titular del derecho y todos los demás, toda la sociedad.
El Registro adjudica el derecho a un titular y solo él podrá disponer legalmente del inmueble, es decir solo el titular inscrito puede hacer valer su derecho o disponer de él frente a otras personas. Solo él, por ejemplo, puede hipotecarlo. Esa inscripción registral está protegida por los tribunales de Justicia.
Beneficios de inscribir en el Registro de la Propiedad y perjuicios por no hacerlo
En el Derecho español, la inscripción en el Registro de la Propiedad no es obligatoria. Es voluntaria, pero conveniente, por los muchos beneficios que se derivan de la inscripción y por los perjuicios que nos puede acarrear el no inscribir.
Gracias a la inscripción en el Registro, somos reconocidos oficialmente como propietarios. Podemos disponer de nuestro derecho, vendiendo o hipotecando, y cualquiera que tenga interés en comprar una casa o constituir sobre ella un derecho, podrá tener a su disposición toda la información necesaria para poder decidir en igualdad de condiciones y sin sobresaltos. Además, inscribiendo tenemos la seguridad de que nadie podrá privarnos de nuestro derecho o disponer de él de forma fraudulenta.
Al mismo tiempo, los perjuicios de no inscribir son enormes. Si no inscribimos nuestro derecho, dejamos que en el Registro aparezca como propietario quien ya no lo es. Ello no sólo conlleva el peligro de que venda la finca a otro como si lo fuera –en cuyo caso nos quedaríamos sin ella si ese segundo comprador que inscribe antes que yo es de buena fe- sino también con el riesgo de que los acreedores de quien aparece como titular embarguen esa finca y nos veamos en la necesidad de entablar costosos pleitos para quitarnos de encima el embargo. En suma: más vale prevenir.
registradores.org
Que es la rentabilidad de un inmueble?, podemos definir la rentabilidad en la relación existente entre los ingresos que proporciona una mercaderia, cosa u operaciñon, y la inversión o esfuerzo económico que hemos hecho para obtenerla. Cuando nos referimos a la rentabilidad de un inmueble, nos estamos refiriendo a la rentabilidad anual producida por dicho inmueble por su arrendamiento. La rentailidad es un buen indice para poder comparar entre varios inmuebles a la hora de decidir su compra.
En la rentabilidad producida por un arrendamiento de un inmueble, deberemos de sumar la revalorización anual del inmueble.
Como calculamos la rentabilidad del piso alquilado?:
Exisaten dos tipos de rentabilidades, bruta y neta, vamos a estudiar los dos con sencillos ejemplos.
RENTABILIDAD BRUTA:
Es muy sencillo de calcular, solo tenemos que tener en cuenta el coste final del piso dividido por los ingresos brutos anuales que hemos obtenido por su arriendo, lo veremos mejor en el siguiente ejemplo:
Valor de compra del piso 100.000 Euros
Gastos: 500 euros de notaria, 500 de Registro, todo ello pensando en su compra sin créditos hipotecarios.
Impuestos de Trasmisiones patrimoniales en Galicia 10% s/ 100.000= 10.000 euros
TOTAL VALOR DEL PISO: 111.000 euros
Lo alquilamos en 500 euros al mes, 6000 EUROS anuales.
RENTABILIDAD BRUTA 6000/111.000= 5,40%
RENTABILIDAD NETA:
Se calcula a partir del coste total del piso, los ingresos anuales brutos por su alquiler y le restaremos todos los gastos anuales del piso.
Gastos que podemos incluir: Comunidad de Porpietarios, IBI, honorarios de gestión del arrendamiento, seguros de hogar e impagos, reparaciones para su acondicionamiento para su arriendo.
Veamos el ejemplo:
Compra; 111.000 Euros, gastos incluidos.
Gastos anuales:
Gastos de Comunidad; 30x 12= 360 Euros
IBI: 225 Euros
Honorarios gestion: 500 Euros
Seguros: 250 Euros
Reparaciones: 200 Euros
Total gastos: 1.535 Euros
Ingreso Anuales; 6.000 Euros ( 500x12 )
Rentabilidad Neta: 6000-1.535/111.000= 4,02
Para invertir en la compra de un inmueble para su arrendamiento como inversión, recomendamos como ,ínimo una rentabiliad anual neta de un 3,85%, independientemente de la posible revalorización del inmueble, que a corto plazo en Vigo, no se va a dar.
Espero que este pequeño estudio os sea valido, para orientarores en la compra de un bien apra su alquiler, pero siempre, por favor, contar con un buen y profesional asesor inmobiliario, siempre os hará ganar más.
Javier Estévez
